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Stock pré-covid não consegue ser escoado e preços de venda ainda não se ajustaram
A bolha que aparentemente envolve o mercado imobiliário em Portugal não é especulativa, mas não esconde duas realidades que assombram o setor: por um lado, a quebra das transações (que os últimos dados disponibilizados pelo INE vieram confirmar) e; por outro, o aumento significativo de stock pré-COVID, cujos preços evidenciam uma elevada inelasticidade e, por este motivo, não está a ser absorvido, revela o relatório mensal de Outubro da consultora imovendo.
Segundo a consultora, no segundo trimestre de 2020, por comparação com igual período de 2019, verificou-se uma quebra 21,6% no número de transações Imobiliárias a nível nacional, sendo que esta contração afetou particularmente o mercado de imóveis usados e, em termos regionais, foram as áreas geográficas que se encontram mais expostas e dependentes do investimento direto estrangeiro que sofreram com a pandemia (Região Autónoma da Madeira registou menos 28,7% das transações e o Algarve assistiu a uma erosão de 37,8% das vendas realizadas).
Por outro lado, o stock actual de imóveis residenciais em oferta, evidencia um sinal preocupante em termos de rotatividade no inventário das empresas, uma vez que 61% dos apartamentos e 63,9% das moradias em comercialização, encontram-se há mais de 6 meses em divulgação, valores que, segundo a imovendo, revelam uma forte deterioração face a Setembro de 2019, quando estes mesmos indicadores ascendiam a 46,9% e 53%, respetivamente.
De acordo com a análise da consultora imobiliária, a acumulação de stock angariado numa fase pré-Covid, a par do inequívoco arrefecimento imobiliário sentido no segundo trimestre do ano, convidam a uma leitura diferente da “elevada resiliência do setor” em contexto pandémico, sobretudo se se tiverem em consideração três forças “silenciosas” que sustentam esta aparente estabilidade:
- Os valores de avaliação bancária reportam-se a imóveis em processo efetivo de compra e venda, e desde o início da pandemia, o peso dos imóveis com preços de metro quadrado mais baixo tem sido menor, o que acaba por inflacionar artificialmente o valor médio deste indicador;
- Os valores médios de transação são impactados exatamente pelo mesmo efeito de substituição que incrementa os valores médios de avaliação bancário, que resulta mais, de uma quebra acentuada das vendas de imóveis de menor valor de mercado, e menos, de uma manutenção generalizada dos valores praticados;
- No segundo trimestre do ano, o valor inerente às transações relacionadas com os Vistos Gold foi alvo de um forte crescimento (o volume de negócios cresceu, face ao trimestre anterior, mais de 134%), ao passo que o restante mercado sofreu uma erosão muito pronunciada (o imobiliário em termos globais afundou 23,8%), pelo que o peso das transações de imóveis de valor mais elevado (tradicionalmente asseguradas por este segmento) foi igualmente maior.
A salvaguarda do dinamismo imobiliário nacional e da relativa estabilidade dos asking-prices observados, mais do que um reflexo de mudança das práticas do sector, e mais do que o resultado de uma verdadeira adaptação da indústria à nova realidade de distanciamento social e de crescente digitalização dos processos, tem sido assegurada por forças motrizes externas ao próprio mercado, em particular, pelas moratórias que foram instituídas em sede de crédito à habitação e pelo facto de as instituições de crédito continuarem a alimentar a circulação de produto.
Acresce que, só no mês de Setembro, o número de empresas de Mediação Imobiliária em atividade contraiu 5%, o que revela igualmente que a crescente exigência do mercado só está ao alcance das empresas que estiverem dispostas a se adaptar a uma nova realidade (mais volátil), a novas metodologias de trabalho e a uma relação mais próxima com a tecnologia.
